不動産の共有状態の解消は必ず実現可能

 共有不動産の持分を所有しているが,

①誰も使っていないので,全体として売却,現金化して分割したいが,他の共有者が同意してくれない

②自分が居住している。次の相続のことを考えると他の共有者の持分を買い取りたいが,価格のこともあってまとまらない

③他の共有者が居住しているが,賃料をもらえないので持分を買い取ってもらうか,全体として売却して現金で分けたい

 共有不動産の持分を所有され,以上のように考えている方は多いかと思います。

 そのような方が利用できる権利として,共有物分割請求があります。

 民法は,複雑な権利関係をもたず共有状態は解消されるべきと考えており,共有状態の解消(共有不動産全体の売却や他の共有者の持分を一人の共有者が買取る)について他の共有者と合意ができないとき,裁判所に対して,共有物分割請求の訴訟を提起することで,共有持分の共有者間での買取や,共有不動産の売却を実現することができます。

 この共有物分割請求訴訟をするためには,まず,共有者間で協議をして,共有の解消(共有不動産全体の売却や他の共有者の持分を一人の共有者が買取る)について決めることとされ,この協議が整わないときに共有物分割請求訴訟ができるとされています。

 共有物分割請求訴訟では,共有者間の希望が尊重され,

①現物分割が可能かつ希望するのであれば(例えば,道路に面した土地の場合),どのように分割するか,土地であれば境界をいれる場所を協議し,協議が整わないときには判決がこれを判断します。

②現物分割が難しく(例えば,共有土地上に共有建物がある場合),一人の共有者が,他の共有持分を買い取りを希望し,その金額で合意ができないときは,その金額について裁判所が判断します。なお,金額に関係なく,売却したくないという共有者には売却しなくとも,いずれは後述③の競売になること,自分の持分を所有し続けることは,いずれにしてもできないことを説明します。

③現物分割が難しく(例えば,共有土地上に共有建物がある場合),一人の共有者が反対するものの,他の共有者が,共有不動産全体の売却,現金での分割を希望するのであれば,その一人の反対者を説得する機会を持ち,説得できなければ裁判所が競売を命じることになります。

 以上の通り,共有物分割請求訴訟を利用すれば,どのような共有者が存在しようとも共有状態は共有者の希望に沿って(ただし,代金の要望が叶うかは別です)解消することができます。

 なお,例外的に共有物分割請求訴訟において,競売を否定した権利濫用事例もあります。これについては最後にご紹介します。